В такой глобальной для обывателя сделке, как купля-продажа недвижимости, большое значение имеет вопрос нивелирования рисков. По этой причине у продавцов и покупателей популярна аккредитивная система расчётов. В статье ответим на вопросы: что такое аккредитив и как он работает?
Содержание
Суть аккредитива
Если говорить простыми словами, определение явления будет таким: аккредитив – это банковский финансовый инструмент, необходимый для контроля процедуры расчётов между продавцом и покупателем. Банк в этом контексте играет роль гаранта соблюдения условий сделки обеими сторонами.
Примечание 1. Пока сделка осуществляется, денежные средства содержатся на спецсчёте.
Ценность услуги определяется двумя главными плюсами: безналичной оплатой и повышенной безопасностью операции.
Как применяется?
Зная суть и назначение явления, необходимо также понимать, как оно работает. Этот вопрос и разберём ниже.
Общий порядок действий
Алгоритм реализации услуги:
- Стороны подписывают соглашение (договор), в котором подробно фиксируются все нюансы сделки – в особенности касающиеся обязательств.
- В банковской компании заключается договор об аккредитивном расчёте.
- Покупатель подаёт заявление на применение аккредитива.
- Банк после проверки документации создаёт покупательский счёт. Сюда зачисляется вся сумма сделки. Позже она переводится корреспонденту на счёт, карточку или выдаётся на руки наличностью – при успешном протекании сотрудничества между сторонами.
- В завершение продавцу перечисляются деньги.
Примечание 2. Обратите внимание – продавец обязан подать в банк документы, которые подтверждают регистрацию договора купли-продажи и последующую передачу собственнических прав.
Примечание 3. Рекомендуется изучить статью 867 Гражданского кодекса РФ – «Общие положения о расчётах по аккредитиву».
Содержание договора
В документе отражается такая информация:
- для физических лиц – паспортные данные, ФИО и адрес проживания покупателя и продавца;
- для юридических лиц – реквизиты (адрес, ИНН и т.д.);
- сумма, которая размещается на банковском счёте;
- срок осуществления обязательств;
- комиссионный сбор банка и цена на допуслуги, если такие применяются;
- способ перевода денежных средств при выполнении всех условий сделки;
- шаги при наступлении форс-мажора (например, если задолженность не покрывается).
Конечно же, особенное внимание уделяется правам и обязанностям всех участников.
Заявление на открытие счёта
В заявлении указываются:
- номер, место и число/месяц/год подписания договора купли-продажи;
- реквизитные данные продавца/поставщика;
- разновидность счёта, размещённая на нём сумма, срок действия;
- способ перевода денег;
- данные о покупаемом товаре/имуществе;
- реквизиты кредитно-финансовой организации, которая является исполнителем.
Помимо перечисленного обязательно должны быть данные о документах, нужных для исполнения платежа в пользу стороны продавца.
Классификация
Существуют такие разновидности аккредитивов:
- Безотзывной. Обязательство может быть прекращено покупателем только при условии согласия продавца. Рассматривается как наиболее надёжный способ осуществления сделки. Залог завершения услуги – отказ обеих участвующих сторон.
- Отзывной. Банковская компания имеет право внести изменения в обязательство и даже аннулировать его – причём без согласия и оповещения получающей стороны.
- Кумулятивный. Приказодатель может неизрасходованные деньги текущего аккредитива зачислить вдобавок к сумме нового – открытого в том же кредитно-финансовом учреждении.
- Некумулятивный. Эмитент возвращает неистраченные средства себе с целью зачислить их на актуальный счёт приказодателя.
- Покрытый (депонированный). Эмитент после открытия аккредитива перечисляет всю сумму в адрес исполняющей банковской компании – в пользование на весь срок осуществления расчётов.
- Непокрытый (гарантированный). Кредитно-финансовая организация, являющаяся исполнителем, имеет возможность списать деньги с действующего коррсчёта в пределах аккредитивной суммы. Возможны другие условия возмещения уплаченных бенефициару средств.
- Подтверждённый. Банк-исполнитель обязуется провести платёжную операцию в указанной сумме – вне зависимости от того, пришли средства от того учреждения, где открывался аккредитив, или нет.
- Револьверный. Обязательство открывается на часть платёжной суммы и в автоматическом режиме возобновляется в процессе проведения расчётов – по мере исполнения.
- Резервный (Stand-By). Это вид банковской гарантии, являющейся дополнительным средством обеспечения обязательного выполнения платежа.
- С красной оговоркой. Эмитент уполномочивает компанию-исполнителя выплатить аванс установленного размера до момента предоставления документации (торговой).
- Циркулярный. Позволяет получить денежные средства в пределах займа во всех банках-корреспондентах кредитно-финансового учреждения, в котором оформлялся аккредитив.
Различные формирующиеся условия и изменяющиеся в процессе взаимодействия обстоятельства определяют, к какому виду аккредитивной сделки прибегнут её участники.
Приобретение недвижимости
Сделка через аккредитив в случае с покупкой недвижимости похожа на приобретение жилой площади через ячейку в хранилище. При этом второй способ – более простой и подразумевает меньше банковского контроля.
Здесь нужно иметь в виду рынок первичного и вторичного жилья. Причём в первом случае речь может идти о покупке квартиры в строящемся здании.
При проведении расчётов через аккредитив покупатель получает гарантию того, что он станет владельцем жилья. Застройщику же деньги перечисляются лишь по завершении стройки и уже после сдачи объекта в эксплуатацию.
Условия банковского обеспечения
Уровень надёжности подобной сделки предопределён достаточно высокой стоимостью банковского сервиса. Средние расценки получаются такие:
- комиссия – 0,2% от цены квартиры, которая зафиксирована в соглашении (при минимуме в 1 000 руб.);
- комиссия – 0,3%, если участвуют другие финучреждения;
- стоимость сопровождения сделки – от 2 000 до 5 000 руб.;
- корректирование пунктов соглашения по срокам и объёму денежных средств – от 1000 до 4 500 руб.
Сама услуга доступна физлицам. Что указывается в заявлении:
- итоговая сумма по документам (договору);
- разновидность и период действия аккредитива;
- сведения о сторонах расчётных действий;
- цель платёжной операции;
- список бумаг для проведения перечислений банком.
Примечание 4. Обязательство может применяться не только в случае с квартирой, но при сделках с прочей недвижимостью.
А. оформляется в российской валюте. Сроки определяются стороной покупателя и фиксируются в заявлении. При ипотеке средние временные рамки – 120 суток. Максимальное продление – 60 дн.
Выдача денег
Контроль документации и выдача денежных средств – один из важнейших этапов мероприятия.
Банковская организация производит проверку документов около недели. Это обычно оплачивается дополнительно. Если итог контроля положителен, А. раскрывается, а продавец забирает деньги, которые в большинстве случаев перечисляются ему на счёт.
Примечание 5. Иногда кредитно-финансовые учреждения устанавливают лимиты и сроки получения денег. Например: если сумма сделки – 5 000 000, средства нужно хранить не меньше месяца. Если забрать их раньше, придётся заплатить 10% (в таком банке, как Сбер).
О документации
В случае с обязательством с акцептом деньги выдаются после подтверждения покупателем выполнения всех условий договора (об этом банк уведомляется письменно).
За нарушения в расчётном процессе банковские организации несут ответственность, потому им выгодно принимать только корректно составленные бумаги.
При этом нужно знать, что при завершении периода действия аккредитива и неполучении нужной документации от продавца обязательство будет закрыто. Получатель суммы в этом случае оповещается отдельно самим банком.
Какие операции проводят по аккредитивным сделкам?
Сделки с аккредитивом подразумевают исполнение в разных вариантах – всё зависит от кредитно-финансового учреждения. Ниже рассмотрим, какие операции банковские компании проводят чаще всего.
Открытие услуги
Банк осуществляет оформление финансового обязательства на основании клиентского заявления. Для его исполнения учреждение обязуется перевести денежные средства в адрес продавца недвижимого имущества или товаров. Кто даёт такое поручение банку? Это делает заявитель.
При этом эмитент имеет право поручить реализацию обязательств другому банку – возможно это лишь после полной проверки всей документации.
Подтверждение обязательства
Банк предоставляет гарантию оплаты аккредитива, оформленного в другой организации.
Авизование
Сначала нужно дать определение термину в контексте обсуждаемой темы: А. – уведомление учреждения о процедурах открытия, внесения изменений или отмены аккредитива.
Официально оформленное извещение отправляется письмом, факсом или на электронную почту. Вначале (когда проверка документов произведена) банковская организация информирует продавца о создании счёта на определённую ранее сумму.
Весь процесс обусловлен законодательными нормами, оттого ему уделяется особенно пристальное внимание – во избежание каких бы то ни было нарушений и ошибок.
Исполнение обязательства
Данное мероприятие стартует с момента осуществления проверки представленных получателем денег бумаг.
Когда в сделке принимают участие два банка, сторона исполнителя в обязательном порядке проводит авизование о платёжной операции (эмитенту). Такое содержание процедуры возможно при условии, что вся документация соответствует условиям соглашения – в противном случае обязательство не может быть исполнено. Платёжное действие возможно после дачи согласия покупателем на приём документов с недочётами.
Мы представили не все возможные пункты, однако эти наиболее распространены. Причём очень важно знать и понимать их содержание, иначе не удастся избежать сложностей в совершении сделки. Неточное исполнение или невнимательность при работе с документами и проведении тех или иных действий заводит взаимодействие между сторонами в тупик.
Заключение
Расчёт через аккредитив при покупке-продаже недвижимого имущества – это гарант соблюдения всех условий договора каждым участником сделки. Затрачиваемое время и не самый простой процесс оформления полностью себя оправдывают за счёт предсказуемо успешного исхода.
Загрузка...
